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不动产物权确认需要处理好的问题

发布日期:2021-07-26 09:05    来源: http://www.baidu.com/     [联系我们]

房地产权利的变化是基于法律参与者。上海房地产律师必须满足以下条件:

(1) 一定有房地产变化的迹象。

法律行为以意义的表达为核心要素。不动产权利的变更包括不动产合同和放弃不动产权利的法律行为,这是法律行为之一,自然离不开意义的表达。说物权的变化很难发生是没有意义的。在物权合同的情况下,根据债权的形式主义,债权人权利的表示是对物权变化和双方债权协议结果的表示。双方已就房地产权的设立和转让的含义达成一致,房地产权的登记是房地产权变更的效力。如果没有意义的表达或者意义的表达不真实,房地产转让双方之间的债权合同很难建立,而物权的变化是无缘无故发生的。在放弃房地产权的情况下,虽然这是一个单独的行为,但它也必须意味着放弃,否则它不会有放弃房地产权的效果。

(2) 必须有房地产登记。

物权变更的宣传方法是物权登记。房地产权登记是指申请人的房地产权在权利人向国家专职部门提出申请后,记录在房地产登记簿上。登记使当事人之间的物质法律关系明确,并具有承认和宣布权利的功能。在形式主义法律制度下,登记作为物权变更的有效要素,被称为登记要素。如果没有注册,双方就有合同,法律上的物权仍然没有变化。登记不仅是房地产产权变更的有效要素,而且具有公信力。登记簿中记录的权利项目并非因登记原因而成立、无效或被撤销,也不能对善意的第三方使用,具有绝对的法律效力。

(3) 必须以书面形式提出。

房地产价值巨大,其物权的转让或设定关系到当事人的重大利益。因此,在房地产产权变更交易中,各方应谨慎行事,以防发生纠纷。书面形式可以敦促双方在签订合同时做出谨慎的决定,避免草率的决定,并将其作为证据。同时,它也有利于注册实践的操作,提高了注册的正确性,并确保在登记册中公布的权利状态与实际实体和最终法律关系完全一致。至于个人行为,如放弃物权无论是否应该以书面形式进行,我认为,放弃物权和其他单独行为也涉及有关各方的公民权利和利益,应以书面形式谨慎行事。此外,法院判决可以取代书面形式。如果没有书面合同,买方或债权人可以直接向卖方或债务人提起转让所有权或其他物权或建立登记的诉讼。在获得卖方或债务人应协助转让或确立所有权或其他物权的成功和有效的判断后,买方或债权人可以根据这一判断分别要求变更物权的登记,以改变物权。

房地产权利的确认需要处理两个方面: 第一是实质性问题,即所有权确认所依据的实体法规则是什么; 第二个是程序问题,也就是说,根据哪种程序应该用来处理当事人之间的所有权纠纷。

I.物权的表示和证明

(I) 物权的表示:

物权本质上是主体控制对象的专有权,这是对抗性的。物权的行使对第三方有重大影响。对于第三方来说,只有知道其权利,只有这样才能使其得到尊重,因此必须以一种特定的方式来表征物权的存在。

1.物权的表示必须符合法律规定的形式要求。

物权的表示必须符合法律规定的形式,按照法律规定的形式表示物权具有公信力。所谓的公信力是指由物权代表主体进行的任何交易都受法律保护。即使陈述与实质性权利内容不一致,也不会对善意的第三方产生任何影响,其法律依据在于保护交易安全和实现交易便利。

2.物权的表示是物权变化的必要条件,但不是充分条件,可以通过证明予以推翻。

物权的变化不足以仅完成物权的表示。除了代表物权之外,物权的变化还应具有实质性的要素,即发生物权变化的原因。不能正确反映物权变更原因的物权表述不具有物权变更的效力。因此,物权的表述只有权利推定的作用,可以被证明推翻。在这方面,《物权法司法解释》第2条规定,当事人有证据证明房地产登记簿中的记录不符合物权状态,是物权房地产权利的持有者,他们要求核实享受如果有物权,则应予以支持。

(II) 房地产权利的代表: 从占有到登记的变化

占有权的表示效力适用于房地产登记出现之前的所有实物财产。随着登记的出现,占有对房地产权的代表效应逐渐丧失。根据《中华人民共和国物权法》 (以下简称《物权法》) 的规定,对于动产,占有意味着公开,而在不动产中,只有占有没有宣传的效果,只有通过保存在国家公共机构的房地产登记记录,才能产生公示效应。

1.房地产登记结合房地产变更的原因确定房地产所有权

我国《物权法》对房地产实行强制登记制度。除非法律另有规定,不动产权利只能通过登记代表产生,但《物权法》不采用登记专制的效力,相反,登记的效果与产权变更原因行为的效果有关。当事人一旦能够证明产权变更的原因行为与产权登记不一致,应当变更或取消房地产产权登记。

2.房地产登记不能完全取代房地产的占有代表

在大多数情况下,房地产的使用是基于实际占有的前提。房地产的占有本身具有占有保护的作用。在特殊情况下,占有也具有表征房地产物权的作用。

1) 当房地产登记制度不完善时,占有仍然是房地产的代表。

在农村地区,农村房屋所有权登记在实践中仍然非常薄弱。在这种情况下,只要双方之间没有争议,占有房屋的法律依据 (如合同) 占有房屋的事实可以结合起来,确定所有者为所有者。

2) 房地产的占有代表赋予买方未经登记的合同债权人一定的优先权

当满足某些条件时,已经获得所有权的买方可以向卖方的债权人提出申请。有关更多信息,请参阅最高人民法院关于查封、扣押财产的规定第17条;

在售出一件物品和两件物品且未获得注册的情况下,获得所有权的买方优先于其他买方获得投标。见《最高人民法院关于审理国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第10条第1款; 北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷的第十三条;

卖方无权处置未获得房屋产权证书的房屋。这种情况类似于期货房屋和未来商品的出售,因为拍卖房屋的出售不要求卖方在签订房屋预售合同时拥有所有权,未来商品的销售不被描述为销售他人商品;

买方延迟证书注册的权利不受处方期限的限制。否则,这不仅不利于物权持有人,也纵容卖方推迟证书登记或根本不协助证书登记,因此,标的物不能正常使用,这偏离了诉讼制度限制的立法目的。

3.事实物权的认定不能突破物权法关于房地产物权变更的规定

在房地产强制登记制度下,一般情况是登记代表房地产的物权,而未登记代表不动产的物权只是一个例外。事实物权的认定应当符合物权法关于物权变更的法律规定,不能加以概括和扩展。不能认为登记具有确认物权的绝对效力,也不能认为代表物权的法律要求是伪造的。

II.房地产产权变更的实质性法律规则

(I) 房地产登记的法律效力

1.房地产登记的形成有效性和对抗有效性:

物权法意义上的登记有两个作用,即形成效力和对抗效力。所谓的形成效应是指没有登记就没有真正的权利变更。所谓对抗效应是指登记不是物权变更的要素,但没有登记的物权不具有抵抗善意第三方的效力,此处的善意第三方是指善意获得房地产物权的物权持有人,不是债权人的权利持有人。根据《物权法》第9条的规定,房地产登记以形式效力原则为依据,但对抗效力除外,该例外必须由法律明确规定。

2.《物权法》第9条的法律范围另有规定

(1) 房地产权利的变更采用债权变更模式和集约化。

《物权法》采用以债权形式主义和债权原则为例外的房地产产权变更模式,但后者仅适用于农村承包土地权利和地役权的管理。在债权原则模式中,房地产的物权只有通过形成债权协议才能改变,但是没有登记的物权不能抵制善意的第三方。

(2) 根据《物权法》第2章第3节的规定变更房地产产权。

根据《物权法》第2章第3节的规定,不动产的变更属于不基于法律行为的不动产变更。应当指出的是,人民法院和仲裁机构的有效判决可以导致物权的变化,是指已形成的诉讼的判决和裁决,因为宣告性判决只具有确认物权的效果,付款行为的判断仅在执行完成后才会改变实际权利。此外,遗嘱和遗产属于法律行为中的单方面法律行为,并根据事实行为进行处理。此外,根据《物权法》第2章第3节的规定,如果享有不动产物权的权利人在处置不动产时需要对不动产进行登记,未经登记,不动产不产生变更效力。

(3) 未经登记,夫妻共同财产权仍可具有共同效力,这是《物权法》第9条规定的例外。

由于缺乏正式的注册要素,夫妻共同产权能否取得,应根据取得物权的原因的行为来判断。只有夫妻之间的关系本身并不是共同权利的充分条件。

(ii) 基于法律行为的房地产产权变更

1.基于法律行为的房地产产权变更的法律要素

基于法律行为的物权变更是指当事人根据协议或其他法律行为完成某些公开方法后的物权变更。

基于法律行为的房地产产权变更是基于双方索赔的陈述。此时,房地产产权登记本质上是交易主体内部含义的外部表示。当事人之间只有关于物权变更的合法有效的债权合同,但是,如果不通过房地产物权登记完成公示,物权就不会发生变化,占有该房屋的买方在获得登记之前已经获得了真实的权利的观点没有法律依据。

见北京市高级人民法院关于住房审判《销售合同纠纷法律适用若干问题指导意见》第二十条 (试行)。

2.债权合同无效、取消或解除,物权变更不生效

双方就物权变更达成的协议是物权转让的基础,这在理论上被称为基于法律行为的房地产物权变化的基本关系。基本关系的有效存在是基于法律行为的房地产产权变更的必要条件。即使完成了物权表示,无效、撤销或终止的基本关系也不会产生物权变更的效力,注册人也无法获得物权。

在世界范围内,上海房地产律师对房地产登记的有效性与房地产产权变更的基本法律行为之间的关系有两种理论,即: 物权行为的非原因和原因。所谓无故物权行为是指物权行为的效果独立于债权人的权利行为。无论债权行为是否存在,或者债权行为是否有效,都不影响物权行为的效果,因此,当原因行为不存在或丧失效力时,对物权的处罚就失去了法律理由,并且适用不当得利的返还规则,但它不影响已经发生的物权变化的有效性。我国的《物权法》没有采用物权行为无因理论,也没有进一步将其区分为物权合同和债权合同。在基本关系 (如销售合同) 中,当其无效或被撤销时,即使双方已经注册,产权变更的法律效力不能发生,理论上称为 “理性原则”,即合法有效的产权变更必须具有合法有效的原因行为。根据理性原则,法院在确认所有权时,不应仅根据法律行为审查当事人是否登记了产权变更,还要检查原因行为的有效性。

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