对房屋买卖居间合同的一点思考——以案例分析

发布日期：2017-10-13 09:19    来源： 未知     [联系我们]

【案情概述】

李某拥有别墅一幢，因急需资金，便在网上发布消息欲出售。某房屋买卖中介公司（下称中介公司）获知该信息后，主动联系李某，愿意代为居间向外出售。2012年6月7日，中介公司、李某（售房者）、王某（购房者）签订三方《房地产买卖合同》。合同约定：一、李某自愿将其名下所有的别墅转让给王某；二（略）；三、李某与王某协定上述房地产成交价格为人民币肆佰玖拾万元；四、上述房地产办理过户手续需缴纳的税费由王某全部承担，李某配合王某办理过户手续；五、（略）……；九、1、本合同签订，即中介成功。中介方收取佣金，中介佣金按总房价的（2%，涂黑）收取，其中李某承担1%，王某承担（1%，涂黑），2、中介佣金在合同签订时支付，最迟不得超过30天。如超过规定时间拒不支付，拒付一方应承担总房价的2%，3、合同签订后如有变更或毁约，佣金不作退还。如未付佣金的应继续履行，向中介方支付佣金，如拒不支付，按第九条第2款承担违约责任。十、（略）……；十二、补充：（第一款略）第二款：甲方尽（净）到手房价肆佰玖拾万元整，王某承担中介费叁万元整。其中第十二条作为补充约定系手写，第二款规定由中介公司法定代表人手写。

合同签订后，王某向李某给付了房款肆佰玖拾万元，李某向王某出具收条一份，收条上中介公司法定代表人作为见证人进行了签名。王某也向中介公司支付了居间费叁万元整。

因中介公司认为李某未按约向其给付总房价1%的居间费，因此提起诉讼，要求李某给付总房价1%居间费，并承担总房价的1%违约金。案件审理过程中，王某到庭作证陈述：在三方商谈时，李某明确表态不愿意承担居间费，要求净到手房款不低于肆佰玖拾万元。

【审理结果】

本案审理过程中，一审法院判决驳回中介公司的诉讼请求。中介公司不服向中级人民法院提起上诉，二审中法院组织调解未果判决驳回上诉，维持原判。

【争议焦点】

1、涉案合同第十二条第二款“甲方尽（净）到手房价肆佰玖拾万元整，乙方承担中介费叁万元整”是仅对乙方应付中介费的补充约定还是对全部中介费的约定？

2、房屋出卖人李某是否应支付中介费，即涉案《房地产买卖合同》第十二条约定“甲方尽（净）到手肆佰玖拾万元整”如何理解。

【法理评析】

1、涉案合同虽名为《房地产买卖合同》，但根据合同约定内容可看出该合同实质上是一份房屋买卖合同及房屋买卖居间合同的混合合同。由于中介公司、李某、王某都在合同上签名、盖章，因此合同内容对中介公司、李某、王某都具有约束力。

2、《合同法》第39条“格式条款是当事人为重复使用而预先拟订并在订立合同时未与对方协商的条款”。涉案合同是中介公司为重复使用而事先拟定并打印好的合同文本。该合同符合格式合同特征，属典型的格式合同。《合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”。涉案合同第9条约定甲方承担1%的佣金，该条款为打印，属格式条款。第12条第2款约定“李某尽（净）到手肆佰玖拾万元整，王某承担中介费叁万元整”，该条款为手写属非格式条款。根据《合同法》第41条规定，合同中第9条与第12条第2款不一致的，应采用合同第12条第2款的约定。即李某净到手490万元整。

3、争议焦点1：涉案合同第12条第2款“甲方尽（净）到手房价肆佰玖拾万元整，乙方承担中介费叁万元整”是仅对乙方应付中介费的补充约定还是对全部中介费的约定？

涉案合同第3条约定（打印）房地产成交价格为人民币肆佰玖拾万元。第9约定（打印）李某承担1%的佣金。第12条第2款约定（手写）李某尽（净）到手房价肆佰玖拾万元整。对李某来说，所谓“净到手”是指，李某在该合同所确定的权利义务中，所能获得的利益减去所应支出的费用得出的金额，根据该合同第3条的约定，该房地产成交价格为490万元，即李某所能获得的利益，因此，如果李某仅是净到手房价肆佰玖拾万元整，另外还需支付中介费，则已经不需要在合同第12条第2款中另行再约定李某净到手肆佰玖拾万元整万。结合合同签订方王某到庭作证证言表明，在合同订立时李某在订立合同时的意思表示是必须净拿到房款肆佰玖拾万元整，而不愿意再承担中介费。因此，合同第12条第2款是对全部中介费的重新约定，而不是对乙方中介费的补充约定。

4、争议焦点2：李某是否应支付中介费？本案争议焦点1的问题解决已经为争议焦点2进行了厘清。如果李某再承担中介费，则李某净到手利益将少于肆佰玖拾万元整。因此，合同第12条第2款的约定是再次确认李某不承担中介费。第12条第2款属非格式条款与第9条格式条款李某承担总房价1%的约定存在矛盾，根据《合同法》第41条规定，应当采用非格式条款，即合同的第12条第2款约定。合同一方王某的证言证明李某未同意支付中介费与合同的约定也不抵触。因此，李某不应当再承担中介费。

【结束语】

本案一审、二审均未支持原告中介公司的诉讼请求，判决李某不承担中介费是正确的。李某的合法权益得到了保障。但从另一角度来分析，或许中介公司的本意是中介成功让李某承担居间费总房价的1%。因为李某与王某都承担居间费合乎行业惯例。但如果是这样的话，中介公司就不应该以给付居间费提起诉讼，而应以存在重大误解为由提起合同变更之诉。如果提起合同变更之诉则就是另一种结局。

本案中中介公司在合同中的约定打破了行业惯例，这种做法是为法律所允许的，符合合同意思自治原则与诚信原则。本案结果给中介公司敲响了警钟，仅凭惯例、经验办事往往会造成不确定风险，带来损失。因此，涉及合同的商谈、订立、生效、履行、解除、违约责任追究等环节还是须请律师介入进行把控，以保障获得期待利益。

 

 

——邢益平律师