二手房最全攻略,交易／税费／避坑指南在此！

发布日期：2021-08-05 09:02    来源： http://www.baidu.com/     [联系我们]

上海住房纠纷律师事务所回答二手房交易的程序大致如下:

1.买卖双方建立信息沟通渠道。买方了解房屋的整体状况和产权，并要求卖方提供法律文件，包括房屋所有权证明、身份证件和其他文件。

2.买卖双方通过协商就房屋交易价格和房屋规模等各种因素达成一致后，买方可以支付购房定金 (支付购房定金不是销售商品房的必要程序)，买方和卖方签订房屋购买合同 (或房屋购买合同)。双方至少签署了三份房屋销售合同。

3.买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请并接受审查。

4.房地产管理部门对符合上市条件的房屋进行相关证明、审查产权和批准转让手续，如果没有财产权或部分财产权未获得其他财产权共有人的书面同意，申请被拒绝，禁止上市交易。

5.合同。房地产交易管理部门应根据房地产交易产权状况和购买对象逐步申请审批，然后双方都可以办理合同手续。

6.纳税。

7.处理产权转让。双方在房地产交易管理部门办理产权变更登记后，交易材料将移交给发行部门，买方将通过收到房屋所有权证书向发行部门申请新的产权证书。

8.对于需要贷款的房屋，在与卖方签订房屋销售合同后，买方和卖方将一起去贷款银行办理贷款手续。

9.买方收到房屋的所有权证并付清房款后，卖方交付房屋并支付所有物业费，双方所有二手房屋销售合同均已履行。

在二手房交易过程中，有许多资金和证书的交换和手续。一个可靠的中介绝对可以节省时间、烦恼和精力。

以上是二手房交易的全过程。所有过程都涉及中介。只要找一个可靠的中介，按照他的安排。

除了总房价，你还需要支付多少钱？

在二手房交易过程中，最麻烦的是计算税费。除了总房价，你还需要付多少钱？大多数买家都有黑眼睛，中介会计算金额，他们不会仔细计算。

那么，交易二手房需要支付多少税？如何计算？

名义上，税费由买方和卖方共同承担，但在实际操作中，在许多情况下，所有税费均由买方支付。

总税收公式 = 契税 (1% ~ 2%)+ 个人税1% + 七八成本 (低于300元) + 中介费 (3%)+ 增值税5.6% + 评估费 + 土地增值税 ≈ 总房价的5% ~ 10%

也就是说，总房价为100万的房屋，在没有增值税的情况下，税额约为60,000，如果房子没有满两年，税收可以达到100,000甚至110,000!

契税:

税率与我们购买的房屋类型有关。例如，如果我们购买90平方米以下的房屋，则第一套房和第二套房的契税税率为1%; 如果我们购买90平方米以上的普通房屋，第一套房契约税率为1.5%，第二套房契约税率为2%。

增值税: 交易价格 * 5.6%

1、普通住宅免征2年 (含2年)。

2.普通住宅已全部收缴不到2年。

个人所得税: 交易价格 * 1%

1.普通住宅已达到2年 (含2年)，是出卖人家庭的唯一住宅，免征。

2.捐赠住房的转让应按差额的20% 征收。

3.直接捐赠，查看旧证书，免征5年。

中介费: 3%

西安的中介服务费为房屋总价的3%，由买方承担。

二手房交易的注意事项

二手房交易是最关键的，确认正确!

不要在交易过程中途发现房子无法购买。(尽管这在常规中介机构中不会发生情况，但是如果，对吗？)

权利确认，即产权审查-确认房屋是否可以出售。

首先，要购买的房屋必须具有 “三证” (即 “房屋所有权证书” 、 “房屋契据” 和 “国有土地使用证”) 或房地产证书。

其次，你需要确认你想买的房子是装满了两三个。

2018年，西安二手房的交易条件从以前的 “全二全五” 释放到 “全二全三”，即，如果你已经购买了一所房子并在网上签署了一份为期三年的合同，你可以转让上市交易的所有权。如果契税发票超过两年，交易将不会产生增值税。

注意!增值税5.33% 非常凶猛!房子是100万，5% 的增值税会立即吃掉你50,000!

第三，需要对业主进行审计

1.查看相关人员的身份证信息，并检查其是所有权证书的所有者还是共同所有人

2.非财产所有人无权处置待售房屋

3.如果共有人或财产所有人想要出售或出租房屋，他或她需要获得财产所有人的公证书

第四，如果非财产所有人本人签署 (买卖) 意图，他必须要求受托人提供的信息

1.三份房地产证书原件

2.业主身份证件

3.原受托人账号卡

4.经公证的委托书

5.如果委托书没有经过公证，原则上不能签署购买意向合同。特殊情况将另行处理，但不能转移。

需要特别注意的是，即使以下房屋获得了三份证书 (即 “房屋所有权证书”)，“房屋契据” 和 “国有土地使用证”)，不能出售:

1.获得经济适用房产权不足5年或未支付地价超过5年的人

2.产权被冻结

3.房屋安置在未达到期限的房屋中

还有一种特殊情况，即房屋的财产所有人是单身且年龄在35岁以下，不能出售。

2

在签署双方的意向时，您必须注意这些要点!

在对房子持乐观态度并与房东讨论价格后，几乎有必要签署双方的意图。在签署双方的意向时，也有一些需要注意的地方:

1.修改买卖双方的信息。

卖方: 审查房屋所有权证书、银行贷款情况、是否有司法限制、是否有租赁、是否有抵押和其他相关信息。

买家: 是否具有购房资格，信用信息，是否可以出借，以及它是否有能力偿还 (收入证明至少是还款金额的两倍)。

2.指定中介费。

经纪服务费必须为标准金额。目前，西安没有3% 家，由买方承担。

3.有意转移存款。

通常，如果买方支付了意向付款，则意向付款不能在指定日期内退还。如果卖方在此期间签字确认并收取意向付款，将被转换为定金。如果此时有任何变化，应适用保证金双重返还或违约赔偿金条款的刑事条款。

4.房屋付款的付款项目。

在买卖过程中，应注意每个时期的付款金额、期限和方式。一旦确认，未能按照协议履行应承担相应的责任。