纯实务!受调控政策影响导致房屋买卖合同无法履

发布日期：2018-05-23 14:55    来源： 未知     [联系我们]

纯实务!受调控政策影响导致房屋买卖合同无法履行,如何处理?

▌裁判要旨

因限贷、限购等宏观调控政策直接影响导致买卖合同无法履行的，可将其认定为“不可归责于当事人双方的事由”，合同解除后，双方互不负违约责任。买卖双方签订合同时买受人为限购对象，双方约定待买受人符合购买条件时办理付款及过户手续的，因政策另行调整导致到期不能办理的，出卖人返还买受人已付购房款，双方约定延期办理手续补偿费用并实际支付的，不予返还。

▌案例索引

一审法院：上海市徐汇区人民法院，

案号：(2014)徐民四(民)初字第2334号;

二审法院：上海市第一中级人民法院

案号：沪一中民二(民)终字第166号。

▌案情

原告(原审反诉被告、上诉人)：张某某

被告(原审反诉原告、被上诉人)：曾某某

曾某某为上海市××路××弄××号××室房屋(以下简称涉案房屋)所有权人，涉案房屋上设有抵押权人为黄某某的人民币(以下币种相同)160万元债务，曾某某委托上海某某房地产经纪有限公司(以下简称某某公司)出售涉案房屋。

2013年4月27日，张某某向某某公司支付意向金20万元求购涉案房屋。张某某为非本市户籍居民，当时未能提供前两年内在本市累计缴纳一年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明。经某某公司居间，曾某某、张某某协商后，于同年5月4日分别作为甲、乙方签订《上海市房地产买卖合同》，由乙方受让甲方涉案房屋。房屋建筑面积174.06平方米，转让价款共计968万元整。买卖合同第六条约定，甲、乙双方确认，在2014年5月15日之前，共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。第十条约定，甲方未按合同约定将上述房地产交付给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按照已付房价款的日万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过15日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付15日的违约金外，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为房屋总价款的20%。甲方应在收到书面通知之日起7日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。补充条款约定，本合同第十条所规定的违约责任同样适用甲方未按时履行本合同及附件规定的其他义务的情形。付款协议约定，甲方应在双方办理产权转移登记手续之前至抵押权人处完成还贷手续，并将办理注销抵押手续所需材料交予居间方。

当日，双方签订补充协议一份，约定：“1、若本次交易中乙方由于国家限购政策原因导致无法办理产权过户手续的，则双方协商解决，协商不成则解除买卖合同，互不承担违约责任。2、甲乙双方在此确认，目前该房地产已设定抵押，现由于乙方之原因导致本次交易过户时间在2014年5月15日之前，故乙方同意补偿甲方在双方办理过户之前所产生的银行利息共计人民币伍拾万元整(RMB500，000.00)，支付方式如下：双方同意分7期平摊支付(壹个月为壹个支付期)，第一期款项应在2013年8月20日之前支付给甲方，其余6期款项乙方应于每月的20日之前支付给甲方。甲方指定收款账号：户名：曾某某……”。

之后，张某某即开始连续向上海市某某税务局某某分局缴纳2013年4月起的个人所得税。同年7月4日，张某某向曾某某支付房款140万元，8月19日支付25万元，9月20日支付25万元，10月21日支付25万元，11月22日支付25万元，12月30日支付25万元，2014年1月18日支付25万元，2月20日支付28.8万元。同年2月25日，曾某某出具收据：“本人曾某某收到张某某支付的某某路某某弄某号某某室房屋首付款共计人民币叁佰叁拾捌万捌仟元整(￥3388000.00)。”同年8月14日张某某向某某公司支付佣金56，800元。

2013年11月8日，上海市住房保障和房屋管理局发布了沪房管规范市(2013)11号《关于严格执行住房限购措施的有关问题的通知》(以下简称市房管13-11号文)，调整非本市户籍居民家庭购房缴纳税收或社保费年限，从能提供自购房之日起算的前两年内在本市累计缴纳一年以上，调整为能提供自购房之日起算的前三年内本市累计缴纳两年以上。之后，因张某某不符合上述政策之缴纳税收年限的规定，双方未能在买卖合同约定的期限内至房地产交易中心申请过户。经协商未果。

张某某诉至法院，要求解除张某某、曾某某签订的《上海市房地产买卖合同》;曾某某返还张某某已支付的房款及利息共计3，388，000万元。

曾某某提出反诉，要求张某某支付违约赔偿金1，936，000元;张某某支付约定的银行利息补偿款50万元，扣除已支付的484，000元，还需实际支付16，000元。

▌各方观点

张某某观点，2013年4月27日，张某某、曾某某签订房地产买卖居间协议，同年5月4日双方签订房地产买卖合同及补充协议。根据约定，曾某某在2014年5月15日之前没有办理抵押注销手续，造成无法完成贷款审批，双方解除买卖合同，因曾某某违约，张某某可以解除合同，张某某保留要求曾某某赔偿的权利。根据居间协议约定，购买方如因限购问题导致无法购买，不承担违约责任。补充协议约定，乙方由于国家政策原因导致无法办理产权过户手续，则双方协商解决，协商不成则解除买卖合同，互不承担违约责任。虽然张某某的个人所得税缴纳证明现在满一年，但是因为上海购房政策的改变，导致2014年5月15日不能办理产权过户手续，且双方协商无果;另外，补充协议约定张某某支付给曾某某50万元利息，该利息补偿是双方在买卖合同有效履行的情况下，因张某某限购造成银行贷款延长一年，房屋增值价值归属于张某某，贷款利息由张某某承担，利息数额参照银行贷款利息计算得出的。现合同解除，故已付购房款和利息应一并返还。虽然张某某因政策限购的原因不能履行合同，但双方约定互相免责。合同解除，则张某某没有补偿曾某某房款利息的义务，因为房屋所有权及房屋的增值价值仍属于曾某某，不同意曾某某的反诉请求。

曾某某观点，张某某提出解除合同的理由不成立，张某某并没有缴满一年税收。上海的限购政策变化，不代表国家政策变化，合同约定“国家政策”变化，才互免违约责任。曾某某同意解除合同，是因为张某某在约定的2014年5月14日之前仍不具备购房资格。又称，张某某交付房款2，904，000元，实际支付利息补偿484，000元，故同意返还其房款2，904，000元，不同意返还其已支付的利息补偿484，000元。合同签订日期是2013年5月4日，也是双方购房的时间，因张某某明知自己是限购对象，故合同解除的违约责任由张某某承担。

▌法院观点

一审法院经审理认为，二被告系物业服务合同关系，孟某某作为被告某物业公司员工为被告某银行提供服务，二者不构成用工关系，原告向被告某银行主张权利无事实和法律依据，本院不予支持。

关于补充协议第1条约定“国家限购政策”的含义之争，合同法规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。现张某某主张“国家限购政策”系宽泛含义，包含本地政策;而曾某某主张“国家限购政策”特指国务院及其部委等制定的政策，不包含地方政策。法院认为，本案当事人均为普通民众，拟订合同条款时所使用的词语，不应严格以法理学上的含义来解释，此处“国家政策”的含义易作宽泛理解，这样更符合签订合同时双方同意根据上海市限购政策给予张某某一年的期限缴纳税收，并在符合政策后再办理产权过户手续的交易目的。该条款明确了因限购政策原因导致的无法过户而解除合同的，双方互为免责。曾某某要求张某某承担违约责任，依据不足，法院不予支持。

合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案买卖合同解除后，买方已支付的房款应当退还;未支付的16，000元利息补偿，终止履行。对于双方争议的484，000元利息补偿是否应当退还，法院认为，补充协议第2条约定乙方同意补偿甲方过户前所产生的利息50万元，是有客观原因的，即张某某不能在短期内缴足税收双方不得不拖延一年待张某某缴足税收后再办理交易过户，故该50万元利息是签订合同时张某某考虑到自身条件不够格而给曾某某带来的客观损失而作出的补偿，该笔利息不能等同于房价款。曾某某在2014年2月25日出具的收据将已支付的利息包含在房款中，因出具收据系单方行为，不产生对合同内容变更的效力。且双方亦未达成若合同解除，利息返还的约定，故张某某要求曾某某返还利息，不符合合同约定，不予支持。原审法院判决：一、解除张某某、曾某某于2013年5月4日签订的上海市房地产买卖合同及补充协议;二、曾某某于判决生效之日起十五日内返还张某某已付房款人民币2，904，000元;三、驳回张某某的其余诉讼请求;四、驳回曾某某的反诉请求。

二审法院观点：上诉人张某某通过居间方介绍向被上诉人曾某某购买涉案房屋，就合同成交价、房款支付方式、支付时间等合同主要条款进行协商，此时，上海市正执行房屋买卖限购政策，上诉人张某某未缴纳过上海市的个人所得税，属于限购对象，为保证买卖合同的履行及过户交易的顺利完成，双方还就限购政策可能导致合同解除的责任承担以及交易过户延长造成被上诉人银行贷款利息迟延归还等问题一并进行了协商，在协商一致的基础上，双方于2013年4月27日同一天签订房屋买卖合同及补充协议各一份，系双方当事人的真实意思表示，应属有效。根据买卖合同的约定，上诉人应付房款2，904，000元，剩余房款向银行申请贷款支付;被上诉人则在产权过户之前归还抵押权人的银行贷款，注销抵押登记手续等;同时，根据补充协议的约定，双方对因国家限购政策原因导致无法办理产权过户手续而解除合同的，互不承担违约责任;就迟延过户交易，上诉人同意补偿被上诉人在过户之前产生的银行利息50万元，故双方应按照上述约定履行。因在2013年11月上海市相关部门出台新的限购政策，对缴纳税收或者社保费的年限重新作出规定，即原需要累计缴纳一年以上的调整为累计缴纳两年以上，为此经双方协商未能达成一致意见重新签订合同及补充协议，故买卖合同及补充协议应予解除。根据补充协议第一条的约定，因限购原因导致合同解除的，互不承担违约责任，故对上诉人张某某提出的免责要求，予以采信。原审法院对合同解除及违约责任的认定并无不当，本院予以维持。

关于合同解除后被上诉人曾某某返还上诉人张某某的款项如何认定一节，本院认为，就上诉人张某某已付的2，904，000元房款返还，被上诉人并无异议，故应予认定。关于双方争议的上诉人张某某已付484，000元利息补偿是否应予返还问题，本院认为，本次交易延长的原因在于上诉人属于限购对象，不具有购房主体资格，在此情况下双方经协商一致同意延长交易时间，并就延长交易期间因被上诉人未能及时获得上诉人支付的剩余房款，无法提前归还银行贷款而产生的利息50万元协商一致由上诉人张某某补偿，因此该50万元款项并非房款，而且该款项是在双方延后一年交易过户期间实际存在的损失，双方也没有就合同解除后该笔款项的返还作出约定，故根据合同解除的原因以及双方已经履行的情况、该50万元款项的性质，可在判决合同解除后，认定上诉人已付的484，000元不作返还;尚未支付的款项则不再履行。原审法院对争议款项的性质及处理并无不当，本院予以维持。

二审法院判决：驳回上诉，维持原判。