张家港律师：你对出让土地和房屋了解多少

发布日期：2023-02-19 15:44    来源： 未知     [联系我们]

　　

　　1、 划拨土地使用权和地上房屋产权的转让

　　

　　在房屋交易中，在划拨土地上购房时有发生。与正常的土地出让相比，划拨土地上的房屋销售、合同效力、土地出让金缴纳、相关手续和纳税等问题往往容易引发纠纷。那么，划拨土地上的房屋能否正常交易，如何正常交易呢？

　　

　　《物权法》百三十七条规定：“建设用地使用权可以采取出让或者转让的方式设立”，根据法律规定，目前取得“建设用地使用权”有两种方式：一是取得“土地使用权”。所谓土地使用权出让，是指县级以上人民政府依法批准土地使用权，土地使用者支付补偿、安置等费用后，将土地交付使用的行为，或者土地使用权无偿移交，其他通过“土地使用权出让”方式取得。所谓土地使用权出让，是指**在一定期限内将国有土地使用权（以下简称土地使用权）转让给土地使用者，土地使用者向**支付出让金。根据我国《物权法》百四十三条的规定：“建设用地使用权人有权转让、交换、投资、赠与或者抵押建设用地使用权，法律另有规定的除外。”房地产管理法第四十条规定：“土地使用权是通过下列方式取得的。”划拨、转让房地产，应当按照国务院规定报有审批权的人民政府审批。有批准权的人民政府批准出让的，受让人应当办理土地使用权出让手续，并按照**有关规定缴纳土地使用权出让金。”同时，该法第六十一条第三款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，应当按照国务院规定将房地产转让报有审批权的人民政府审批。有批准权的人民政府批准出让的，受让人应当办理土地使用权出让手续，并按照**有关规定缴纳土地使用权出让金。”

　　

　　根据上述法律，我国法律并不禁止以“出让”方式取得的土地使用权的转让，只要当事人履行了相关法律程序，仍然可以转让。土地划拨性质不影响房屋买卖合同的履行。出让前只需将划拨土地转为划拨土地，合同当事人支付相应的土地出让金后即可办理出让手续。

　　

　　被告称，该房屋出售时，将该房屋使用的土地划拨，后于2003年转为商业用地。被告代为支付土地出让金。2008年，被告办理了涉案整栋房屋的土地使用证和产权证，买受人应按面积分摊费用。原告称，被告销售人员王振强在购房时口头表示，只要房款全部付清，就不需要承担契税等费用，故不同意承担办证费用。被告承认王振强为被告。

　　

　　划拨土地上的部分房屋没有依法登记的房屋所有权证。《城 房地产管理法》第三十七条规定，未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。根据《合同法》第五十二条规定，违反**法律、法规强制性规定的合同无效。没有房产证的房屋买卖合同是否无效？根据《人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条的规定，《合同法》第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”是指有效的强制性规定。因此，违反法律、法规的强制性规定，合同内容无效。但仅违反行政强制规定的，根据具体情况确定其效力。在上述案件中，虽然原被告双方在签订合同时没有完成房屋、土地的相关法律手续，但在起诉前已经完成了补充手续，因此合同不应被视为无效。

　　

　　此外，《人民法院关于审理国有土地使用权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条：“未经人民政府批准，土地使用权人与受让人订立转让划拨土地使用权合同的，由受让人向出让人转让划拨的土地使用权批准权，应当认定合同无效”规定转让银行直接以土地使用权为合同标的，因为土地使用权的转让可能改变土地使用性质，涉及规划变更，同时，划拨土地是无偿取得的，需要政府事先批准。但划拨土地上的不动产转让时，当事人一般同意转让国有划拨土地使用权，不适用司法解释关于合同效力的规定。

　　

　　2、土地出让金支付人责任认定与逾期交房违约

　　

　　在划拨土地和房屋的买卖中，合同当事人应当在合同中明确约定土地产权的变更和土地出让金的支付。《房地产管理法》第四十条规定，受让人应当办理有关手续，缴纳土地出让金，这是对土地使用权出让人的规定，而不是土地上房屋的受让人。房屋买卖应当遵循合同法意义上的治理原则。如果在签订合同时对这些问题没有约定，但在履行合同时，一方已依法缴纳了土地出让金，出让金的支付人在此要求另一方补交土地出让金，是否予以支持，视具体情况而定，而直接的依据是双方在房地产买卖合同中约定的相关条款。

　　

　　《人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》条指出：“本解释所称商品房买卖合同，是指房地产开发企业销售商品房的合同未竣工或已竣工的房屋归社会所有，并将房屋所有权转让给买受人，买受人支付价款。“不适用上述案件的被告人，房屋产权证的办理不能以房屋交付使用之日起90日为时间计算。”本解释第十八条规定的证书办理限额。

　　

　　3、 划拨土地、房屋销售风险预警与防范

　　

　　划拨土地上的房地产转让有哪些防范措施？如何合法转让？这些都是房地产转让过程中需要注意的问题。《中华人民共和国城 房地产管理法》第二十三条：下列建设用地的土地使用权确有必要的，可以由县级以上人民政府依法划拨：（一）**机关和军事用地；（二） 城 基础设施和公益事业用地；（三）**扶持的能源、交通、水利等建设用地；（四）法律、行政法规规定的其他用地。《中华人民共和国城 房地产管理法》第三十九条：以划拨方式取得土地使用权的，房地产转让应当按照国务院的规定报有审批权的人民政府审批。有批准权的人民政府批准出让的，受让人应当办理土地使用权出让手续，并按照**有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，有权批准转让房地产的人民政府依照国务院的规定决定不办理土地使用权转让手续的，出让人应当按照依照国务院规定，将房地产转让所得的土地收益上缴**或者办理其他事项。

　　

　　《城 房地产转让管理条例》第十二条以转让方式取得土地使用权的，房地产转让有下列情形之一的，经有批准权的人民政府批准，办理转让手续土地使用权不得行使，但转让房地产取得的土地收益应当上缴**或者另行处理。土地收益的支付和处理办法，依照国务院的规定办理。（一） 经城 规划行政主管部门批准，出让土地用于建设《中华人民共和国城 房地产管理法》第二十三条规定的项目；（二）转让后，私人住宅仍用于居住；（三） 按照国务院住房制度改革的有关规定出售公有住房的；（四）土地用于同一土地上部分房屋权属不可分割的转让的；（五）暂时难以确定房屋权属转让的用途、期限和其他条件的（六）不适合按照城 规划出让土地使用权的；（七）县级以上人民政府规定暂时不能或者不必要出让土地使用权的其他情形。依照前款规定支付土地收益或者其他处理的，应当在房地产转让合同中载明。

　　

　　综上所述，土地划拨性质不影响房屋买卖合同的履行，但在办理划拨前必须将划拨的土地划拨给划拨的土地，合同当事人支付相应的土地出让金后，方可办理划拨手续。但是，土地出让金的支付、相关手续和税费的承担均在合同双方的自治范围内，合同双方可以在合同中明确约定。