买二手房，应该多注意法律风险

发布日期：2017-11-18 14:19    来源： 未知     [联系我们]

二手房的纠纷比较多，买卖双方、买卖双方和中介之间都容易产生纠纷。

1、卖方身份

 

务必要核实卖方身份，清楚卖房是不是真正的房屋产权人，可以要求卖家提供合法的证件，包括房屋所有证书、身份证件、土地证及购房发票、契税发票等。

产权人为无民事行为能力人或限制民事行为能力人

如果卖方是无民事行为能力人或限制民事行为能力人，即使房产证上只有他/她一个人的名字，买方与其签订的购房合同，也属于无效合同。

无民事行为能力人包括不满十周岁的未成年人、不能辨认自己行为的精神病人。限制行为能力人是指，年满14周岁未满16周岁的人、又聋又哑的人或者盲人、患有间歇性精神病的人。

2、房屋权属

 

房屋所有权证有可能作假，所以一定要到房管局查册核对真伪。并核实房屋权属有没有争议、有无抵押等。另外，还要注意是否存在依法被查封或转让，或以其他形式限制房屋所有权转让的情况，避免付款后房屋无法交付。建议购房者提前做好房屋产权调查。

 

3、房屋共有人

 

要仔细查看业主的房产证，看是否有房产共有人。

若房屋为2人或多人共有，其他共有人不同意出售房屋

如果有，在签订后面的合同时就必须要共有人一起签字。此外，把好夫妻共有财产关，《婚姻法》规定，凡是夫妻婚后因购买、继承取得的房屋属于双方共有财产，买方应要求卖方出具夫妻双方同意出售房屋的证明。

 

4、房屋是否违章或待迁

 

用于交易的房屋是否为违章建筑或已被例入拆迁范围。

司法机关已保全、查封的房屋是不能买的。

物权法、担保法都规定，抵押人处理抵押房屋，应获抵押权人同意，否则不得转让。买房的时候，要事先去到相关部门查询清楚，并要注意签约时的风险控制，在合同中约定好，如若存在被保全、查封、抵押的情况，经纪公司应当承担先行赔付的责任。

 

5、房屋是否被出租

 

《合同法》规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。

因此，如果房屋已出租他人，会导致买方购买后无法实际居住。如果有，尽量要求房东在交易前处理好租赁事宜。比如让租客签订放弃优先购买权的证明，避免租客以侵犯优先购买权为由导致交易失败；或者让房东直接与租客解约。

 

6、房屋是否为合同房

 

合同房，简单的说，就是仅有购房合同，但两证不齐全的房子。

没有房产证的房子，是无法办理过户的。有些合同房是可以取得房产证的，只是暂时未取得；而有些则是因为开发商“五证”不全而无法顺利办理。买房的时候，一定要注意问是否取得了房产证，这样才能明确房屋的土地性质、了解房屋有哪些共有人，避免不必要的纠纷。

 

7、土地使用年限

 

了解该二手房的土地使用类型，是商业用地、工业用地，还是住宅用地，不同类型的用地，其产权年限都不一样。

土地使用年限要从开发商拿地开始算起，住宅的土地使用年限最长为70年！年限是影响房价的重要条件，同时也会影响按揭贷款年限，如果房龄太旧，部分银行会拒绝办理贷款，所以千万要在购买前核实清楚。

 

8、各项税费

 

二手房交易过程中，需明确各项税费的承担，包括：增值税、个人所得税、契税等。交税时，如果合同约定是各付税费，那么两人必须同时到场；如果是业主实收，就只需要买家到场。

 

9、违约责任

 

为了避免纠纷，二手房购买的违约责任各方务必提前明确清楚。

如买方给了定金后，卖方毁约或过户期间房产遭到查封等，均视为卖方违约；如采取按揭贷款的方式购房，对由于买方征信、银行贷款收紧等原因导致没有获得银行贷款或额度不够的后续处理方式也要约定，例如是解除合同还是赔偿违约金等。

 

10、家私电及附属设施

 

签约时，如协商好卖方赠送家私电的，及时要求中介抄写《家私清单》，并在合同约定家私电归属权及违约责任，最好是针对家私电进行拍照留底；如果有些房屋有附属设施，如游泳池、花园等，应明确价款中是否包含这些附属设施，避免日后产生纠纷。

 

11、阴阳合同

 

有些人为了避税，会签订价款约定不一致的阴阳合同。一旦产生法律纠纷，法院会认定阴阳合同为真实的买卖合同。所以，千万要避免签订阴阳合同。