近年来的司法实践中,因房屋等不动产买卖所引发的纠纷呈现出常态化的趋势.由于多种原因,不少买受人在合同约定的义务履行期限届满后的两年内,并未积极主张己方的请求权,从而导致了买受人起诉至法院之后,出卖人时常以诉讼时效为由提出抗辩.对于交付不动产、产权变更登记以及违约金的支付是否应适用诉讼时效,理论界和实务界均存在多种观点,各地法院的处理方式也缺乏一致性.

 

    今天无讼阅读为您推荐北京市第三中级人民法院的史智军法官的文章,史法官结合司法实践的具体案例,将此类纠纷中以时效抗辩的类型归纳为"无房无证"、"有房无证"、"有证无房"、"一次阻断"四种类型,并在分析的基础上认为确定诉讼时效是否适用的前提,是需要对不动产买卖合同各个阶段的法律属性作出明确.

 

    2009年10月,郑某与C公司签订《商品房买卖合同》,合同约定:房屋总价款为282069元.C公司应当在2011年8月30日前,将符合约定的房屋交付给郑某,迟延交房的,当按日支付已付购房款万分之二的违约金.后郑某依约定支付了购房款,但C公司直到2013年11月8日才将房屋交付郑某.2013年11月19日,郑某将C公司诉至法院,要求其支付违约金44860元.C公司认为:自2011年9月1日起,我公司迟延交房的事实已定,故张某的主张已经超过两年的诉讼时效,应当驳回其诉讼请求.

 

    上述3则案例所涉及的均是在房屋买卖合同纠纷中,当买受人要求出卖人履行交付房屋、产权变更登记、支付违约金等义务时,出卖人以诉讼时效为由拒绝履行相关义务.

 

    从司法实践来看,不动产买卖合同纠纷的争议点主要集中在3个方面:交付不动产、产权变更登记和违约金的支付.在买受人因上述事由诉至法院之后,出卖人时常以诉讼时效为由提出抗辩.由于不动产买卖在履行的过程中,涉及的问题具有多样化的特征,故本文拟以房屋买卖合同纠纷为视角,从当事人所提出的不同类型的诉讼时效抗辩入手,分析不动产买卖过程中诉讼时效的适用范围.此外,由于房屋买卖合同涉及的种类较多,为了便于分析,本文在论述中将房屋的性质限定为可自由上市交易的商品房,并将开发商与自然人之间的新建房屋买卖、自然人与自然人之间的二手房屋买卖中房屋产权的获得方式统称为产权变更登记.

 

    不动产买卖,其根本目的在于通过买卖双方的市场交易行为,完成等价交换,并各自取得相应的物权.诉讼时效,作为一项法律规则,其设立的初衷在于维护社会秩序的需要,在债权人长期不行使权利的场合,使得债务人得以此为由拒绝履行义务,从而起到督促权利人行使权利、保护交易秩序的目的,然鉴于其毕竟对权利人所享有的正当权利进行了相应的"限制",故其适用范围亦当受到一定的约束.当上述两者在司法实践中相遇时,如"统一性"、"整体性"地适用诉讼时效,则会出现大量因买卖而形成的不动产实际占有、使用者和"公示所有者"不一致的情形,造成不动产所有权归属上的混乱,且某种程度上尚会呈现对违约行为的"鼓励性";如"统一性"、"整体性"地不适用诉讼时效,则对于怠于行使权利者又缺乏一定的惩戒和督促,不利于市场交易的稳定,有违该项制度的法律本义.

 

    故对于不动产买卖是否适用诉讼时效,笼统的回答"是"或"否"都有失偏颇.究其原因,还在于与一般买卖不同,不动产买卖不仅涉及金钱对价的支付,还涉及标的物的交付和具有产权公示作用的登记过户,且在后两项义务的履行过程中,尚存在着多种不限于本文所例举的违约行为.

 

    故此,在不动产买卖过程中,交付不动产、产权变更登记以及违约金的支付是否适用诉讼时效,我们通过本文分析认为当首先明确合同履行中各阶段请求权的性质,随后将债权请求权与物权请求权作出区分,如此才能清晰地回答不动产买卖中诉讼时效的适用规则.

 

    然我们考察司法实践,发现目前的法律法规并未对上述一系列问题作出规范,只有个别地方的法院通过会议纪要的形式对此做出了一些简要论述,且各地的上述纪要亦缺乏统一性,这也成为了此类案件存在多种判决结果的重要原因,某种程度上对司法裁判的严肃性亦造成了一定程度的冲击.此外,不动产买卖中诉讼时效当如何适用,其不仅关乎着买卖双方利益的法律平衡,也关系着社会交易的稳定,故此,我们也期待能够有法律层面的规范,对此作出明确规制.