二手房买卖中的风险防范

发布日期：2018-01-24 12:07    来源： 未知     [联系我们]

 问题一:遇到银行政策调整,买家无法及时办理贷款怎么办?

    法律意见:在合同上备注好,免除己方的违约责任.因此买家必须要对个人征信和银行政策有及时的了解.

    问题二:卖家逾期交房怎么办?

    法律意见:除了一些特别的事由,比如买家未付清尾款等原因,卖家都必须遵照合同约定及时移交房屋给买家,若卖家逾期腾房,那么买家可以据合同约定向卖家主张违约责任,或者向卖家主张因为逾期交房增加的租房费用赔偿.

    问题三:卖家逾期不履行过户手续怎么办?

    法律意见:在房价迅速蹿升的特别时期,一些卖家会不惜违约,通过拖延过户时间,不配合办理过户手续等方式意图破坏原来的买卖合同,达到毁约的目的.遇到这种情况,买家可以及时起诉对方要求继续履行合同,同时对房屋申请财产保存等.

    问题四:遇上黑中介或者责任心差的房屋中介怎么办?

    法律意见:由于中介的原因导致的买卖双方无法顺利进行,甚至对簿公堂的事情屡见不鲜.当出现这种情况,买卖双方除了不再依照居间合同交付中介费用之外,还可以向房屋中介公司主张赔偿责任.

    问题五:房屋质量有问题怎么办?

    法律意见:这个问题主要有三种情况,第一,如果签订房屋买卖合同时,卖家已经明确如实告知买家房子的质量情况,买家据此得到优惠价格,房子过户后,买家又以此对卖家主张赔偿责任的,那卖家可不承担责任;第二,如果是买家故意隐瞒房屋的真实情况,那么买家可以向买方主张违约责任或者赔偿责任;第三,卖家已经把房屋真实情况告知中介,但中介基于促成交易的考虑而没有如实告知买家的,那么买家可以向房屋中介公司主张赔偿责任.

    问题六:房屋过户后,发现买家户口没有迁移怎么办?

    法律意见:房子往往和学位以及福利挂钩,如果出现卖家没有迁移户口或者不肯迁移户口的情况,除了要催促卖家及时迁移户口之外,最好的方法还是在签订合同前明确户口的迁移情况,并且把户口迁移违约责任写在合同里.

    问题七:定金问题产生争议怎么办?

    法律意见:二手房买卖中,定金纠纷应该属于最常见的问题了.按照定金合同的性质,定金又可以分为立约定金、违约定金等,所以定金的性质要看合同内容的具体约定.如果只是由中介机构出具"定金收条",而没有明确具体的内容,那么双方就很容易对这笔"定金"的性质产生争议.所以,具体明确的约定,是避免定金争议最好的方法.

    问题八:房价突然大涨,卖家宁可毁约不要定金怎么办?

    法律意见:在签订正式合同之前,下家一般都要先支付定金,定金的作用是为了确保双方签订正式合同.遇见这种情况,如果只是要求卖家双倍返还定金是无法弥补买家的损失的,这个时候买家可以向法院请求继续履行房屋过户,或者请求卖家赔偿房屋上涨的差额赔偿.

    问题九:买卖双方为了避税而订立"阴阳合同",后来卖家主张买卖合同无效怎么办?

    法律意见:为了避税而订立"阴阳合同"这是违反行政法规的,但是并不必然导致房屋买卖合同无效,卖家看到房价大涨,就据此认为合同无效的主张是不成立的.《合同法》第五十六条规定合同部分无效的,不影响其它部分的效力的,其它部分仍然有效.一旦能够确定真实的合同交易价格,并且是双方的真实意愿,那么房屋买卖合同就是有效的.

    问题十:交了诚意金(意向金),如果不想买房了怎么办?

    法律意见:主要分两种情况,

    第一,买家向中介公司交付意向金时,中介公司没有要求买方签订《定金合同》,而仅仅是出示诚意金收据,那么这个时候的诚意金就相当于"订金",只要最后没能订立买卖合同,诚意金都应当返还.

    第二,如果中介公司在《定金合同》中明确约定:"一旦卖家同意买家的条件,并且收取诚意金后,诚意金就转变为定金."如果有这样的约定,那么这时候的诚意金就相当于"定金",买家没有正当的理由拒绝签订合同的时候,买家是不能要求返还的.

    (作者 | 余海亮,法律职业者,法律硕士)