张家港律师何翔表示：在房子正式交割前,交易两边应当签定一个《租借合同》,这对两边都有优点.签定合同看起来当时有些费事,但是事前有一个文字的东西,两边都按约好来做,对两边都有一个束缚,能够使今后少出现不必要的矛盾,出现矛盾时也有据可查,防止出现大的费事.

 

    房子租借合同属于不动产租借合同,是租借合同的一种.根据我国《合同法》第二百一十二条:租借合同是出租人将租借物交给承租人运用、收益,承租人付出租金的合同.房子租借合同是一种承诺合同,也就是说,合同一经签定,即对两边当事人具有法律束缚力,出租人不仅应准时交给作为标的物的房子,并且交给的房子应符合约好的运用目的.

 

    房子租借合同中的出租人一般是房子的一切人,但并不限于一切人.凡对标的物享有合法的运用权的人,都有权将其运用的标的物转由别人运用,成为出租人. 承租人不得以出租人不享有房子的一切权为由主张合同无效,回绝付出租金,只能要求出租人承当不履行合同的违约责任.同时,《合同法》第二百二十四条:承租人经出租人同意,能够将租借物转租给第三人.

 

    承租人转租的,承租人与出租人之间的租借合同持续有效,第三人对租借物造成损失的,承租人应当赔偿损失.张家港律师这一条款规则了承租人的转租权,说明承租人只要有出租人的合法授权,也能够行使部分出租人的权力,仅仅其权力的行使要受到必定的约束.

 

    根据我国《城市房地产管理法》,房子租借不仅须由两边当事人签定租借合同,并且应向房产管理部门备案.房子租借中如一方系房地产运营公司,则其租借活动应在当地房地产交易所进行.由于房子是特定物,两边应在租借合同中明确约好标的物的质量和数量.质量指房子的内部结构、运用的建材、相应的配套设施等,数量则指房子的面积、间数等.

 

    这是房子租借合同的首要条款,也是出租方收取租金的依据.假如出租方不能按照约好交给标的物或交给的标的物不符合约好条件,例如房子面积与合同约好有误差,应视为出租方交给的标的物有瑕疵,承租人可要求追究对方的违约责任,能够采取书面形式通知对方要求解除合同,也能够两边经协商削减租金,变更合同内容.

 

    假如出租人交给的房子情况与约好不符,承租人能否用其他手法如拒交物业管理费等来对抗呢?这要看两边在合同中的约好.假如两边约好物业管理费由承租人付出,则承租人不能回绝付出物业管理费.

 

    租金由出租人收取,是承租人运用房子的对价;物业管理费则由物业管理公司收取,是物业公司以自己的运营活动为一切业主、租户提供服务所收取的费用,二者不是一个法律关系,不能混为一谈.但如两边在合同中对于此项无具体约好,则出租人无权要求承租人付出物业管理费.