本房屋租赁合同司法解释全文

发布日期：2021-08-04 09:02    来源： http://www.baidu.com/     [联系我们]

2019年房屋租赁合同司法解释的最新版本

中国的房价正在飙升。不是每个人都买得起房子，或者暂时不适合买房子。因此，租房是一个不错的选择，但在现实生活中，也有许多关于租赁合同的纠纷。对此，上海律师事务所专门编写了《租赁合同司法解释》全文 (2018最新版本)。

2018年房屋租赁合同的最新司法解释

第1条本解释中提到的城市房屋是指城镇规划区域内的房屋。

乡镇规划区的房屋租赁合同纠纷可参考此解释进行处理。然而，如果法律另有规定，其规定应适用。

该解释不适用于双方根据国家福利政策租赁公共住房、经济适用房和廉租房引起的争议。

第二条出租人未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建造房屋的，与承租人签订的租赁合同无效工程。但是，如果人民法院在一审法院辩论结束前取得建设工程规划许可证或者建设经主管部门批准，人民法院应当认定其有效。

第三条出租人与承租人之间的租赁合同对于未经批准或未按照批准内容建造的临时建筑物无效。但是，如果建设在一审法院辩论结束前得到主管部门的批准，人民法院应当确定其有效。

租赁期限超过了临时建筑物的服务期限，超出部分无效。但是，如果在初审法院辩论结束之前，主管当局批准延长使用期限，人民法院应当确定使用期限延长内的租赁期限有效。

第四条当事人未按照法律、行政法规的规定办理房屋租赁合同登记备案手续，要求核实合同无效的，人民法院不支持。

如果双方同意在没有房屋租赁合同有效条件的情况下办理登记和备案手续，则应遵守协议。但是，一方已经履行了其主要义务，但另一方接受的义务除外。

第五条房屋租赁合同无效，当事人要求按照合同约定的租金标准支付房屋占有权费的，人民法院一般应当予以支持。

如果双方要求赔偿因合同无效而造成的损失，人民法院应当按照《合同法》的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。

第六条如果出租人为同一所房屋签订了多个租赁合同，在合同有效的情况下，承租人主张履行合同，人民法院裁定承租人按以下顺序履行合同:

(1) 合法居住租赁房屋的人;

(2) 已通过注册和备案程序的人员;

(3) 合同首先成立。

如果无法获得租赁房屋的承租人要求终止合同并赔偿损失，应按照《合同法》的有关规定进行处理。

第七条承租人擅自改变房屋主体和承重结构或扩大房屋的，它不会在出租人要求的合理期限内恢复原状，并且出租人要求终止合同并要求赔偿损失，人民法院应处理按照规定合同法219条的。

第八条租赁房屋因下列情形之一不能使用，承租人请求终止合同的，人民法院应当予以支持:

(1) 租赁房屋由司法或行政机关依法查封;

(2) 租赁房屋的所有权存在争议;

(3) 租赁房屋违反法律、行政法规关于房屋使用条件的强制性规定。

第九条承租人经出租人同意装修的，租赁合同无效的，承租人不构成附加装修。如果出租人使用与伊利奎尔相同的装饰，价格可以打折给出租人; 对于不同的伊利奎尔，它可以被承租人移除。房屋因拆迁损坏的，承租人应当恢复原状。附加装饰已经形成。如果出租人使用与ILLYQUORE相同的装饰，价格可以打折给出租人; 对于不同的ILLYQUORE,双方应根据导致合同无效的过失分担现值损失。

第10条如果承租人同意出租人装饰和装饰，租赁期届满或合同终止时，承租人可以拆除未形成附件的装饰，除非双方另有约定。房屋因拆迁损坏的，承租人应当恢复原状。

第十一条承租人经出租人同意装修的，合同终止时，双方对附加装修的处理没有约定，人民法院应当根据下列情况另行处理:

(1) 如果因出租人违约而终止合同，承租人要求出租人赔偿剩余租赁期内饰的剩余价值损失，应予以支持;

(2) 如果承租人因承租人违约导致合同终止而要求出租人赔偿剩余租赁期内饰的剩余价值损失，它将不受支持。但是，如果出租人同意使用它，则应在使用价值范围内进行适当的补偿;

(3) 如果合同因双方违约而终止，双方应根据各自的故障对剩余租赁期内装修的剩余损失承担相应的责任;

(4) 如果合同因无法归因于双方的原因而终止，剩余租赁期内装修的剩余价值损失由双方按照公平原则分摊。如果法律另有规定，则适用其规定。

第12条如果承租人同意出租人进行装修，并且在租赁期届满时，承租人要求出租人赔偿所附的装修费用，它将不受支持。除非双方另有约定。

第十三条未经出租人同意，承租人应承担装修或扩建的费用。出租人要求承租人恢复原状或赔偿损失的，人民法院应当予以支持。

第14条如果承租人同意由出租人扩大扩建，但双方不同意扩建成本的处理，人民法院根据下列情形另行处理:

(1) 如果处理了合法的建设程序，则扩展费用应由出租人承担;

(2) 如果法律建设程序尚未处理，则扩展费用应由双方根据其错误承担。

第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人的，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超出部分的协议无效。除非出租人和承租人另有约定。

第16条如果出租人知道或应该知道承租人转租，但在六个月内没有提出任何异议，承租人未经同意不得要求终止合同或认定转租合同无效，人民法院不予支持。

对于租赁合同引起的争议，人民法院可以通知第二承租人，没有第三方参与诉讼。

第十七条因承租人拖欠租金，分包承租人代表承租人要求支付租金和违约金，以维护出租人终止合同的权利,人民法院应当予以支持。除了转租合同无效。

如果转租人未支付的租金和违约金超过转租人应付的租金金额，租金可以贴现或从租户处收回。

第十八条房屋租赁合同无效，履行期限届满或终止的，出租人要求有义务占用房屋的分承租人支付逾期占用费，人民法院应当予以支持。

第十九条承租人以个体工商户或个体合伙的形式租赁房屋从事商业活动。承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或宣告死亡，如果其共同经营者或其他合作伙伴根据原始租赁合同要求租赁该房屋，人民法院应当予以支持。

第二十条租赁房屋所有权在租赁期内发生变化，承租人要求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应当予以支持。但是，除非租赁房屋有以下情况或双方另有约定:

(1) 抵押权在房屋租赁前就已经确立，所有权因抵押权人实现抵押权而发生变化;

(2) 房屋在出租前已被人民法院依法查封。

第21条如果出租人未在合理期限内通知承租人出售租赁房屋，或者以其他方式侵犯承租人的首次购买权，承租人要求出租人承担赔偿责任，人民法院应当予以支持。但是，对于出租人与第三方签订的房屋销售合同无效的请求核实，人民法院不予支持。

第22条如果承租人和抵押权人同意打折或出售租赁房屋以偿还债务，他们应在合理期限内通知承租人。在同等条件下，人民法院应当首先支持承租人购买该房屋的请求。

第二十三条出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的，应当在拍卖前5天通知承租人。如果承租人未参加拍卖，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。

第二十四条有下列情形之一的，人民法院将不支持租户先购买房屋的主张:

(1) 房主行使优先购买权;

(2) 出租人将房屋出售给近亲，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、孙子孙女;

(3) 出租人履行通知义务后，承租人未在15天内明确指明购买;

(4) 第三方真诚地购买了出租房屋并已办理了登记手续。

第25条在实施本解释之前已最终审理的案件，并且当事人在本解释实施后申请重审或根据审判监督程序决定重审，不适用于本解释。

如果出租人和承租人在实际租赁过程中存在任何争议或矛盾，请参考2018年租赁合同的最新司法解释进行结算。